안녕하세요. 지난 글에 이어 공시지가 공시가격 조회 방법과 기준시가 1억 이하 주택 매수 시 주의해야 할 점에 대해 정리해보겠습니다.
1편에서는 부동산 가격의 종류에 대해 정리해보았습니다.
처음 접했을 때 조금 복잡할 수 있었는데요.
가장 중요한 것은 개별공시지가, 개별단독주택공시가격, 공동주택공시가격의 개념과 공시되는 기준 날짜를 잘 아는 것입니다.
[글의 순서]
- 공시지가 조회
- 공시가격 조회
- 실거래가 조회
- 기준시가 조회
- 기준시가 1억 이하 주택 구입 시 주의할 점
공시지가 조회
개별공시지가, 개별단독주택공시가격, 공동주택공시가격은 "부동산공시가격알리미"에서 조회하실 수 있습니다.
- 부동산공시가격알리미 홈페이지(https://www.realtyprice.kr/notice/main/mainBody.htm)
[개별공시지가]
1. 우측 상단에 "개별공시지가"를 클릭해 주세요.
2. 원하는 지역을 선택합니다.
3. 주소를 입력하여 조회하실 수 있습니다.
[개별단독주택공시가격]
1. 중앙에 위치한 "개별단독주택공시가격"를 클릭해 주세요.
2. 원하는 지역을 선택합니다.
3. 항목을 기재하시고 "검색" 버튼을 클릭하면 조회하실 수 있습니다.
[공동주택공시가격]
1. 좌측 상단 "개별단독주택공시가격"를 클릭해 주세요.
2. 공동주택공시가격은 단지명 선택 후 동, 호까지 입력하신 후 "열람하기"를 클릭하시면 조회하실 수 있습니다.
실거래가 조회
실거래가 조회하는 방법을 소개하도록 하겠습니다.
제가 소개한 사이트 말고도 많은 사이트들이 존재하니, 여러 사이트를 사용해보고 가장 잘 맞는 사이트를 이용하시면 됩니다.
1. 국토교통부실거래가공개시스템(https://rt.molit.go.kr/)
국토교통부실거래가공개시스템은 건물 및 토지의 실거래가를 조회할 수 있습니다.
2. kb부동산(https://kbland.kr/)
3. 아실(https://asil.kr/)
시세 조회
시세는 kb 부동산 또는 한국부동산원 부동산테크에서 조회할 수 있습니다.
- kb 부동산(https://kbland.kr/)
- 한국부동산원(www.rtech.or.kr/)
[kb부동산 시세 조회]
kb 부동산 홈페이지(https://kbland.kr/)로 이동하셔서 건물을 클릭하면 실거래가뿐 아니라 시세까지 조회할 수 있습니다.
[한국부동산원 시세 조회]
한국부동산원 부동산테크(www.rtech.or.kr/)로 이동하셔서 "시세 찾기"를 클릭합니다.
단지를 클릭하면 시세 정보를 확인할 수 있습니다.
기준시가 조회
기준시가는 국세청 홈택스에서 조회하실 수 있습니다.
- 국세청 홈택스 홈페이지(https://www.hometax.go.kr/)'
- 홈택스 홈페이지 → 조회/발급 → 기준시가 조회
기준시가 1억 이하 주택
다음으로 주택수에 포함되지 않는 기준시가 1억 이하 주택에 대해 알아보도록 하겠습니다.
기준시가 1억 이하 주택은 주택으로 생각하지 않고 매수할 경우 세금 납부 시 난처한 상황이 발생할 수 있습니다.
주택수 제외 요건은 세금마다 다릅니다.
부동산에서 납세해야 하는 세금은 여러 종류가 있는데요.
- 취득세
- 재산세
- 종합부동산세
- 소득세
- 양도소득세
어느 한 세금에서 적용되지 않는 주택수가 모든 세목에서 적용되는 것이 아닙니다.
[주택 수 제외 여부]
1. 취득세
주택수에 포함되지 않습니다. 따라서 기준시가 1억 이하 주택 취득 시 해당 주택 취득세는 중과되지 않습니다.
2. 종합부동산세
종합부동산세는 기준시가 1억 이하의 주택이라도 주택 수에 포함이 됩니다. 즉 종합부동산세 과세 대상입니다.
3. 소득세
주택을 임대하는 경우 주택임대 소득에 대해서 과세가 됩니다.
다만, 전용면적 40㎡ 이하, 기준시가 2억 이하일 경우 주택 수에서 2021년 12월 31일까지 제외됩니다.
3. 양도소득세
◎ 양도소득세 비과세 판정
지역과 상관없이 다른 주택을 양도하는 경우 1억 이하 주택을 소유한 경우에는 비과세를 받을 수가 없습니다.
1억 이하 주택도 주택입니다.
◎ 양도소득세 2 주택 중과 판정
중과세 판단 시 조정지역 외 소재하는 기준시가 1억 이하 주택은 보유 주택 수에 포함되지 않습니다.
따라서 양도세 중과 판정을 받지 않습니다.
다만, 기타지역 외 지역에서 기준시가 1억 이하의 주택을 소유한 상태에서 조정지역의 주택을 양도하는 경우 양도소득세 중과 판정을 받게 됩니다.
| 지역 | 중과 대상 주택 |
| - 서울, 경기도 (읍, 면 제외) - 광역시(군 지역 제외) |
모든 주택 |
| - 세종시(읍, 면 제외) | 모든 주택 |
| 기타지역 - 광역시 군 지역 - (세종, 경기) 읍, 면 - 기타 도 지역 |
국세청 기준시가 (공시가격) 기준으로 3억 원을 초과하는 주택 |
[기준시가 1억 이하 주택 양도 시]
해당 주택 양도 시 기타지역 외 지역에 소재하는 기준시가 1억 이하 주택은 중과 대상이 아닙니다.
[조정지역 주택 양도 시]
조정지역에 소재하는 다른 주택을 매도하는 경우 기타지역 외 지역에 소재하는 기준시가 1억 이하 주택은 주택 수에 포함이 되므로 2 주택 중과 대상이 됩니다.
◎ 양도소득세 3 주택 중과 판정
[1억 이하 주택 양도 시]
2 주택과 달리 3 주택을 보유하는 경우 기타지역 외 지역에서 기준시가 1억 이하의 주택을 소유한 때도 중과 대상입니다.
2 주택 중과 판정과 다르니 특히 주의하셔야 합니다.
[조정지역 다른 주택 양도 시]
조정지역에 소재하는 다른 주택을 매도하는 경우 기타지역 외 지역에 소재하는 기준시가 1억 이하 주택은 주택 수에 포함이 되므로 3 주택 대상이 됩니다.
