정부의 대출 규제로 인해 어떤 형태로도 소유한 경우 부동산 매입을 위한 2주택 담보 대출을 받기 어려운 상황입니다. 반면 일반주택이 아닌 비 주택 담보 대출(상가 매매 대출)은 길이 열려있는 편인 데요. 상가주택을 거래하기 위해 공시가격을 알아보는 분들이 많습니다.
공시가격 이란?
공시가격은 부동산 과세를 정하는 기준을 말합니다. 즉, 상속세, 양도세, 종합부동산세, 재산세 등 국세와 지방세의 산정 기준입니다.
부동산을 거래할 때 실거래가, 공시가격, 기준시가, 공시지가, 시가 등 비슷해 보이는 용어들이 많습니다.
글의 도입부에서 설명한 비주택 담보대출을 받기 위해선 상가주택의 공시가격이 중요하다고 했는 데요.
집의 진짜 가격은 얼마일까요?
이번 글에서는 부동산 가격의 종류를 분류하고 가격에 따른 세금의 전체적인 흐름을 이해하기 쉽도록 정리하도록 하겠습니다.
[글의 순서]
- 부동산 실거래가 확인
- 부동산 공시지가 조회 및 개념
- 부동산 공시가격 조회
- 부동산 시가
- 부동산 기준시가 조회 및 개념
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부동산 가격의 종류
부동산 가격은 크게 4가지로 분류할 수 있습니다.
- 실거래가
- 공시가격
- 시가
- 감정평가액
[실거래가]
실거래가는 부동산이 실제로 거래되는 가격을 의미합니다. 양도소득세, 취득세 부과 시 실거래가를 기준으로 산정합니다.
[감정평가액]
감정평가원의 감정평가 결과 정해진 금액을 의미합니다. 주로 수용보상, 자산평가 등에 활용됩니다.
[공시가격]
실거래가는 매도자와 매수자가 실제 거래하는 가격이라면, 부동산 과세를 위해 국가에서 공시한 가격입니다.
여기서 부동산 과세는 종합부동산세, 재산세, 양도세, 상속세 등을 의미합니다.
따라서, 실거래가와 공시가격은 다를 수 있습니다.
[시가]
시가는 시세와 같은 개념입니다. KB 시세 또는 한국감정원에서 발표한 시세만을 시가로 인정합니다.
시가는 투기지역, 투기과열지구에서 주택담보대출의 한도를 정하는 기준점이 됩니다.
[공시가격의 종류]
과세의 기준이 되는 금액을 공시한 가격이 공시가격입니다.
- 기준시가: 국세의 기준
- 시가표준액: 지방세의 기준
- 공시가격: 종합부동산세 기준
토지의 개별공시지가, 주택의 개별단독공시가격과 공동주택공시가격이 공시되어 있는 경우 기준시가, 시가표준액, 공시가격은 모두 동일합니다.
모두 기준시가, 시가표준액, 공시가격 모두 같은데 이처럼 구분되어 있는 이유는 납부하는 세금의 이름이 다르기 때문입니다.
[공시지가]
토지의 가격을 '지가'라고 합니다. 토지에 세금을 부과하기 위해 공시한 토지의 가격이 바로 '공시지가'입니다.
- 표준지공시지가
- 개별공시지가
공시지가는 '표준지공시지가'와 '개별공시지가'로 구분할 수 있습니다.
| 구분 | 설명 |
| 개별 공시지가 |
- 표준지공시지가를 바탕으로 매년 5월 말까지 공시 - 토지보상금 및 부동산세 산정 기준 |
| 표준지 공시지가 |
- 대표성 있는 50만 필지 단위 면적 당 토지 가격 - 개별공시지가의 산정기준 - 매년 2월 말까지 공시 |
[공시가격]
토지와 구분하여, 주택에 세금을 부과하기 위해 공시한 주택의 가격이 바로 '공시가격'입니다.
- 표준단독주택공시가격
- 개별단독주택공시가격
- 공동주택공시가격
◎ 표준단독주택 공시가격
- 전국에 대표성 있는 20여 만 가구에 대해 책정한 가격입니다.
- 개별단독주택공시가격의 산정 기준이 됩니다.
- 1월 말까지 공시됩니다.
◎ 개별단독주택 공시가격
- 단독주택, 다가구주택, 다중주택의 공시가격입니다.
- 표준단독주택공시가격을 바탕으로 매년 4월 말까지 공시됩니다.
- 부동산세, 건강보험료의 산정 기준입니다.
◎ 공동주택 공시가격
- 표준주택가격 없이 매년 4월 30일까지 국토부장관이 공시합니다.
- 아파트, 다세대, 연립주택의 공시가격입니다.
- 부동산세, 건강보험료의 산정 기준입니다.
토지의 개별공시지가, 주택의 개별단독공시가격과 공동주택공시가격이 공시되어 있는 경우 기준시가, 시가표준액, 공시가격은 모두 동일합니다.
이 중 하나라도 공시되어 있지 않는 경우 기준시가, 시가표준액, 공시가격에 차이가 생깁니다.
기준시가는 과세 주체가 세무서이므로, 관할 세무서장이 평가한 금액이 기준시가가 됩니다.
시가표준액의 발표가 없다면 과세 주체가 지자체이므로, 특별자치시장이나 도지사가 평가한 금액이 시가표준액이 됩니다.
공시가격은 재산세의 연장선상이므로, 시가표준액을 그대로 사용합니다.
[시가]
다음으로 시가에 대해 정리하겠습니다. 주택 구입 시 시가를 꼭 고려해야 하는데요.
시가는 주택담보대출의 한도를 정하는 기준점이 되기 때문입니다.
KB 시세 또는 한국감정원에서 발표한 시세만 중 더 높은 가격을 시가로 책정합니다.
다만, 두 가지 가격(KB시세 또는 감정원 시세) 모두 없는 경우에는 감정평가업자의 감정평가액으로 시가를 판단합니다.
시가 15억 원을 초과하면 주택담보대출을 받을 수 없습니다.
예를 들어, 구입하고자 하는 집의 실거래가가 14억 9천만 원이라고 가정해보겠습니다.
하지만, 그 집을 KB 시세 또는 감정원이 평가한 시가가 15억 1천만 원이라면 주택담보대출이 불가능하다는 뜻입니다.
[기준시가 1억 이하 주택]
기준시가 1억 이하의 주택은 주택수에 포함되지 않는다는 이야기를 들으신 적이 있을 겁니다.
하지만 여기에는 주의해야 할 부분이 있는데요.
기준시가 1억 이하 주택은 주택으로 생각하지도 않고 있다가 곤란한 일이 발생할 수 있습니다.
세목별로 그 기준이 다르기 때문에 이를 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.
2편에서는 공시지가와 공시가격 조회 방법을 알아보고, 기준시가 1억 이하 주택을 매수할 때의 주의할 점을 정리하겠습니다.
[2편 바로가기] 기준시가 1억 이하 주택 구입 시 주의할 점 알아보기
[2편 바로가기] 공시지가, 공시가격 찾는 방법 알아보기
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